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Preocupações com a previsão orçamentária em tempos de crise

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Anualmente, por exigência do Código Civil, o síndico deve submeter suas contas do período anterior para aprovação de uma assembleia. É quando também terá de aprovar a previsão orçamentária para o exercício seguinte.

A tarefa seria relativamente simples para um condomínio que tem seu histórico de gastos planilhado e as contas mensalmente demonstradas. Simples, se não fosse a atual época, onde em cada empreendimento existem membros de família desempregados ou com renda reduzida devido aos sucessivos aumentos nos gastos pessoais, com luz, água, plano de saúde, dentre outros.

Tal cenário pode transformar uma breve e simples assembleia de aprovação de contas em um desafio. Afinal, se esses mesmos moradores que compõem a comunidade condominial estarão presentes na reunião onde se discutirá os valores apresentados, como ignorar a situação de cada um deles?

É com sensibilidade diante dessa nova realidade econômica que o síndico e membros do corpo diretivo deverão elaborar a nova proposta orçamentária. Deve haver extrema cautela e preocupação com o poder aquisitivo de cada morador que integra o condomínio.

Nesse sentido, o primeiro exercício é rever os gastos analisando a sua composição, eliminando os desperdícios e despesas consideradas desnecessárias. Tal qual se fez durante o ápice da crise hídrica, com programas de redução no consumo nas contas de luz e água com exercícios de economia e racionalização e que contou com a participação e mobilização de todos os moradores.

A correta manutenção não deve ser abandonada. Não se caracteriza como boa medida a eliminação de contratos que preventivamente cuidam de equipamentos e áreas comuns do condomínio. Entretanto, é compreensível e até recomendável buscar a renegociação de contratos firmados no passado e corrigidos por índices que hoje são incompatíveis. Os acordos devem ser claros, com critério razoável e dentro dos padrões comerciais que mantenham a capacidade financeira e operacional desses prestadores.

Feita a revisão, o passo seguinte e não menos importante é avaliar a folha de pagamento de funcionários orgânicos. É fundamental conferir o quadro de funcionários, a carga horária, a escala de folgas bem como se os colaboradores exercem cumulativamente outras funções, o que acarreta acréscimo de 20% nos respectivos salários.

É válido ressaltar que, em São Paulo, por exemplo, horas extras acrescem 50% na hora adicional e a folga trabalhada acresce em 100%. Não se trata de desconsiderar situações emergenciais ou suprir férias ou demissões, mas, na verificação de um período mais longo, é preciso constatar se esses acréscimos são constantes. Caso sejam, é necessário fazer uma revisão.

Criteriosamente, rever a escala de horário é imprescindível e, se for o caso, suprimir as horas desnecessárias, dentro do que determina a CLT, com o pagamento das indenizações devidas. Lembre-se que salários e encargos compõem média de 50% a 60% do total das despesas ordinárias dos condomínios.

A terceirização da mão de obra não isenta a revisão da necessidade do quadro existente. Os postos contratados compõem o cálculo desses gastos com as empresas contratadas, quer seja portaria, limpeza, jardinagem ou outra atividade.

No que diz respeito aos investimentos com melhorias, estes devem ser cuidadosamente discutidos com todos os condôminos. Caso não sejam necessários ou urgentes, podem ser reduzidos ou até temporariamente suspensos.

Ainda que todos esses cuidados sejam tomados, o aumento proposto pode parecer excessivo. Caberá, então, ao síndico e corpo diretivo proceder com cautela ainda maior. Uma alternativa é fatiar os aumentos programados. O dissidio coletivo da categoria, por exemplo, em São Paulo, ocorre em outubro de cada ano. Pode-se, então, programar esse aumento a partir de novembro, quando incide o desembolso. Assim, os valores pagos serão menores nos primeiros meses.

Igualmente pode-se programar o escalonamento do aumento de acordo com a incidência do reajuste dos maiores contratos, tais como elevadores, revisão do AVCB e seguro, dentre outros.

Outra estratégia está ligada aos componentes da edificação. Se, por um lado, não se deve abandonar os gastos necessários com a correta e necessária manutenção dos componentes considerando seu envelhecimento e obsolescência, por outro, jamais se deve ignorar a possibilidade de se fazer pequenas economias nos diversos itens que os constituem.

Vale lembrar que uma pequena redução num componente da previsão, ainda que mensalmente não signifique um grande valor, no cômputo anual torna-se representativo. Isso sem considerar que é uma economia em escala, trazendo reduções permanentes para os próximos exercícios. Assim, todas as despesas que compõem os gastos mensais, por menores que sejam, devem ser minuciosamente analisadas.

A previsão não deve ignorar ainda outras estratégias importantes: ter em mente uma pequena margem de erro, considerando a imprevisibilidade, bem como considerar a inadimplência histórica, uma vez que o não pagamento de algumas cotas dentro de seu vencimento prejudica o fluxo de caixa necessário para o pagamento pontual das obrigações. E, principalmente, sempre comparar valor orçado com valor gasto, como o que foi cotado para o ano e efetivamente o que se gastou.

Esses comparativos permitem correções para o futuro com distorções que possam ter sido causadas por fatores diversos durante o exercício findo. Demonstrados de forma clara, contribuem para que as reuniões sejam transparentes e objetivas, pois as informações e propostas são mais facilmente compreendidas por todos.

Nada impede também, que antes da realização da assembleia que analisará a proposta, condôminos sejam convidados para previamente discutir o orçamento antes de sua finalização. Essas prévias darão o norte para os gestores das possibilidades da aprovação das estimativas e identificação antecipada das sugestões e eventuais obstáculos que poderão surgir.

A realização dessas reuniões informais minimiza as dificuldades e facilita maior diálogo, o que muitas vezes não é possível durante a realização da assembleia geral.

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Conteúdo em aguardo.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

Lessiene Maria dos Santos

Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda pela Universidade Salvador-UNIFACS em Direito Processual Civil, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, sob o nº 31.012, Diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa de rádio e da revista Cadê o Síndico.

André Luiz Junqueira

Advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e Gábor RH (SP). Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Colunista do site SindicoNet e Universo Condomínio.

Maicon Puliese

Síndico Profissional, Gerente de Condomínios – Ápice Administração de Condomínios S/S. Atua na área de gestão a 7 anos mas com condomínios somente a 3 anos.

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