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Executivos do mercado imobiliário analisam o atual cenário do setor

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Profissionais analisam o atual cenário do mercado imobiliário brasileiro e propõem medidas para estimular a retomada, de fato, dos negócios

Por Fabio Penteado

O mercado imobiliário brasileiro pode ser definido, hoje, com diferentes palavras. Retração, ajuste, adequação, desaquecimento e acomodação são apenas algumas das mais utilizadas atualmente. É fato que 2015 mostra-se até agora um ano de muito trabalho e incertezas para as companhias do setor. Mas como o empresariado enxerga o cenário atual? O que esperar a curto prazo? Há alternativas mercadológicas? Quais lições podem ser tiradas deste período de incertezas e qual a tendência do setor para os próximos anos?

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Para o diretor da Milton Imóveis e Administração, Milton Fatuch Junior, o mercado dá sinais claros de arrefecimento, uma vez que os preços não estando acompanhando sequer a inflação, podemos considerar que já está havendo queda real de valores. Não bastasse, continua, as incertezas geradas pela crise não motivam a tomada de decisões, ocasionando baixa demanda, o que, pela dificuldade de liquidez, pode forçar os valores para baixo.

De acordo com Fatuch, apesar do forte crescimento verificado nos últimos anos, ainda existe um déficit habitacional significativo, cuja resolução foi interrompida pelas incertezas da economia e consequente endurecimento para a obtenção de financiamento, até então farto. “Restaurada a credibilidade – o que penso demore ao menos dois anos se não tivermos grave surpresas políticas -, esse movimento reaquecerá o mercado, porquanto as jovens famílias hoje se planejam melhor e podem realizar o sonho do primeiro imóvel mais cedo”, diz.

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Ele, contudo, ressalta que para isso acontecer algumas demandas do setor e comportamentos sociais devem ser observados. “Sem dúvida o planejamento urbano, com regras transparentes e que não dependam do humor de cada eleito, é a segurança com que contam os empreendedores do setor para prosseguir em sua missão. Além disso, salienta, o principal obstáculo a transpor é o pessimismo generalizado, que não se institui por acaso. “As notícias estão aí, os indicadores não nos deixam enganar e até o mais humilde empresário está pensando muito antes de investir. Sem confiança de que as regras de hoje serão as mesmas de amanhã, não há esperança. Credibilidade é fundamental em quaisquer instâncias do relacionamento humano”, afirma.

Na opinião do diretor, este é o momento, também do setor e daqueles que atuam no segmento se adequarem. “É necessário que o profissional acredite em si, qualifique-se e reinvente-se”, constata. Quanto às empresas, Fatuch considera ser difícil falar em expectativas porquanto dependem de muitos fatores. “Não vislumbro nada de especial a curto prazo, mas, a longo prazo e naturalmente dependendo do crescimento do interesse privado – nacional e estrangeiro – em nosso mercado imobiliário, o que já vinha ocorrendo com a chegada de alguns investidores de peso, seria uma ótima notícia o fortalecimento de outras formas de financiamento de modo a não ficarmos tão dependentes dos recursos da poupança”, define.

“Credibilidade é fundamental em quaisquer instâncias do relacionamento humano”

O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), José Romeu Ferraz Neto, reconhece que a retração dos investidores e das famílias se refletiu na diminuição das vendas. Como consequência, o volume de lançamentos se reduziu e a construção imobiliária também se retraiu. Segundo os Indicadores ABRAINC-Fipe, no segundo trimestre de 2015, os lançamentos foram de 14,6 mil unidades. Esse valor representa queda de 16% na comparação com o mesmo período do ano anterior, mas um crescimento de 20% em comparação com o período de três meses encerrado em maio de 2015. As unidades vendidas no 2º trimestre apresentaram queda de 17% com relação ao observado no mesmo período de 2014, atingindo 25,7 mil unidades. Apesar da queda, a quantidade de unidades vendidas foi 76% superior à de lançamentos entre abril e junho deste ano. Além disso, foram entregues 31,6 mil unidades, aumento de 5% com relação ao observado no ano passado.

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Algumas ações, porém, são propostas pelo executivo para reaquecer o setor. Segundo ele, é preciso reativar o Programa Minha Casa, Minha Vida. “Além de estimular a atividade diretamente no segmento de habitação popular, isso também refletiria positivamente no ânimo dos investidores e das famílias em geral, como já aconteceu após a crise financeira internacional de 2009”, explica. Outra medida é estimular a captação de recursos para os financiamentos imobiliários. O cenário é de saída dos depósitos da poupança para outras aplicações financeiras mais rentáveis e de esgotamento da exigibilidade desses recursos na CAIXA e demais bancos. Por isso, na opinião de Fatuch, mais medidas são necessárias além das já adotadas, como foi a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Há, entretanto, algumas preocupações. “Três projetos de lei em tramitação no Congresso e um anteprojeto em preparação pelo Governo Federal, se forem aprovados sem aperfeiçoamentos, vão onerar a construção e esses custos acabarão sendo repassados aos adquirentes finais e ao próprio governo. Os projetos citados são o que eleva de 2% para 4,5% (aumento de 125%) a alíquota da Contribuição Previdenciária sobre a Renda Bruta; o projeto de lei que equipara os rendimentos dos depósitos no FGTS aos da Poupança, que implicará em aumento dos juros cobrados nos financiamentos à habitação popular e à infraestrutura, podendo inclusive inviabilizar a fase 3 do Programa Minha Casa, Minha Vida; e o anteprojeto que unifica o Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), pelo qual a alíquota da futura contribuição para a seguridade social passaria de 3,65% para 9,25% (aumento de 153%), sem que a construção possa gerar créditos significativos para mitigar essa elevação.

Indices Mercado ImobiliárioPara que estas medidas não surtam efeito negativo, o presidente do SindusCon-SP conta que o setor está contrapropondo um aumento menor e linear da contribuição previdenciária para todos os setores, com a manutenção da opção da empresa de retornar a contribuir sobre a folha de pagamentos, uma distribuição de parte dos resultados das aplicações do FGTS aos depositantes, o que evitaria a elevação dos juros nos financiamentos, e diálogo do governo com a construção, para evitar que o setor seja onerado com a unificação do PIS e da Cofins.

O executivo é cauteloso quanto ao cenário. “É difícil falar em normalidade ou reacomodação quando temos, de um lado, um déficit habitacional que atinge cerca de 6 milhões de famílias no País, e de outro uma indústria da construção que, por conta da crise, foi obrigada a demitir 384 mil pessoas nos últimos dois semestres. Certamente haverá mudanças após esse período, e o desafio é não permitir que esse período se estenda para além de 2016”, diz.

Visão acadêmica

Na opinião do coordenador do Núcleo de Real State da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli/USP), João da Rocha Lima Junior, o setor imobiliário brasileiro hoje carece de crédito em volume e forma adequados. “Um dos vetores para compensar a retração pode ser o aumento da relação crédito de longo prazo versus valor da propriedade, e a falta de recursos hoje verificada, com a redução expressiva dos saldos das cadernetas de poupança, levou os bancos, especialmente a CAIXA, a diminuir a relação, provocando contração na condição de acesso do mercado ao crédito”, explica.

Mas há alternativas para superar as barreiras mercadológicas atuais. Para o acadêmico, as companhias do setor devem atuar, hoje, suportadas por análises de risco. “As empresas tendem a considerar que empreender com sucesso é vender no lançamento. Isto é falso. Sucesso é entregar no prazo previsto, sob os custos orçados e com as vendas sustentadas”, ensina.

Lima Junior faz outro lembrete. “O setor depende da retomada da economia. Prolongando a condição atual, ou aprofundando a retração, as empresas devem recolher a sua capacidade de realização e produzir em uma escala compatível com a demanda”, pontua.

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Conteúdo em aguardo.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

Lessiene Maria dos Santos

Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda pela Universidade Salvador-UNIFACS em Direito Processual Civil, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, sob o nº 31.012, Diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa de rádio e da revista Cadê o Síndico.

André Luiz Junqueira

Advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e Gábor RH (SP). Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Colunista do site SindicoNet e Universo Condomínio.

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