Com a mudança e atualização do código civil em 2002 os legisladores alteraram a multa incidente sobre o atraso das taxas condominiais que variava entre 10% e 20% nas convenções condominiais para 2%. Esta medida radical, ocorreu com o objetivo de readequar a realidade financeira do país em virtude do plano real na época, causando um grande impacto nas finanças dos condomínios porque a multa anterior de 20% de certa forma coibia a inadimplência dos moradores em condomínios.
Diante do novo quadro a partir do código civil de 2002, administradores de condomínios passaram a enfrentar o fantasma da inadimplência com muito mais intensidade e de forma real, visto que os moradores em virtude da multa irrisória criada pelo novo código de 2%, passaram a deixar de contribuir em dia com os pagamentos das taxas condominiais e priorizaram outras obrigações em que a penalidade por atraso seria maior, tais como cartões de credito e cheque especial por exemplo.
Com o objetivo de tentar reverter este quadro caótico, os condomínios por uma questão meramente de sobrevivência inseriram em suas cobranças mensais o famoso e polêmico desconto de pontualidade.
O desconto de pontualidade, passou a partir de então a representar uma medida de salvação imediata para os condomínios, tentando evitar o aumento dos índices de inadimplência que inviabilizavam as administrações condominiais, pois os síndicos pela falta de recursos financeiros, não conseguiam adimplir suas contas mensais e muito menos fazer qualquer tipo benfeitoria ou reforma no prédio.
Em meados de 2003, os condomínios pela absoluta necessidade, instituíram o desconto de pontualidade nas taxas condominiais gerando grande polemica e sendo consequentemente alvo de inúmeras ações judiciais objetivando ratificar uma possível ilegalidade, pois a medida incomodava bastante os devedores, que se viam obrigados e pagar o que antes compensava atrasar.
No âmbito do judiciário, a questão é tratada com o entendimento majoritário pela legalidade do desconto desde que seja aplicado com duas datas diferentes. Para exemplificar, se o vencimento do condomínio se dá no dia 10 de cada mês, conforme a visão jurisprudencial, deverá ser criada uma data anterior por exemplo dia 08 para que o morador efetue seu pagamento com o referido desconto. Desta forma, ou seja, com duas datas, o judiciário tem entendido ser legal a aplicação deste desconto. Ainda perduram muitos condomínios que utilizam a mesma data de vencimento para aplicar o desconto, neste caso o entendimento jurídico seria da aplicação de uma multa disfarçada podendo ensejar neste caso especifico a caracterização de multa excessiva, passiva de nulidade e devolução de valores pagos supostamente a mais.
Este artigo visa alertar aos síndicos e administradores, sobre a necessidade de readequação do sistema de cobrança das taxas CONDOMINIAIS em caso de aplicabilidade de apenas uma data de vencimento a fim de evitar o pagamento de indenizações, simplesmente pela falta de entendimento da forma correta de implantação de um sistema que, nos dias de hoje, representa para os condomínios a manutenção e a segurança dos índices de inadimplência em níveis suportáveis.
