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Convocar todos os condôminos é uma obrigação legal do síndico

 

 

 

 

 

 

 

 

As assembleias condomi­niais devem ser convoca­das obrigatoriamente uma vez por ano, assim denominada ordinária, e sempre que necessá­rio, convoca-se a extraordinária eventualmente. Suas funções são distintas, a ordinária trata especi­ficamente de eleição de sindico e membros da gestão, previsão or­çamentária e prestação de contas, e a extraordinária aborda todos os outros assuntos de interesse da co­munidade.

Muitos síndicos não se atentam a uma determinação legal prevista no código civil, que impõe ao ges­tor a obrigatoriedade de convocar todos os condôminos, para que as deliberações tenham aplicabilida­de.

O artigo 1.354 do CCB, prevê que: “ A assembleia não poderá deliberar se todos condôminos não forem convocados para a reunião. “.

Diante da letra da Lei, a inter­pretação na prática entende que, o sindico que não comunicar a todos os condôminos residentes ou não, e no caso dos condomínios comer­ciais as lojas e salas desocupadas, a assembleia se vê comprometida em sua legalidade, pois todos de­vem ser avisados formalmente da reunião.

No dia a dia, os administra­dores cometem este “deslize” por absoluta falta de conhecimento, ou ainda quando não tem uma orien­tação técnica e profissional de em­presa especializada em assessoria de condomínios, e por fim, ape­nas por achar que “estas coisas só acontecem com os vizinhos”.

Enganam-se aqueles que acre­ditam nesta máxima. É muito comum os síndicos enfrentarem questionamentos administrativos e até jurídicos por parte de condômi­nos que em sua maioria, se viram prejudicados pelas deliberações, simplesmente por não terem sido comunicados da realização da as­sembleia.

A postura correta do sindico, começa com o cadastro atualizado dos condôminos apesar da resis­tência do preenchimento por parte de muitos. Quando o condomínio procura manter sempre atualiza­do os dados dos proprietários, tal atitude facilita muito na segunda fase do processo de convocação da assembleia.

Com o cadastro atualizado, a emissão das correspondências com os editais de convocação, deverão ser entregues primeiramente no condomínio mediante protocolo e assinaturas que quem recebeu, garantindo ao sindico a compro­vação da efetiva entrega do edital. Em seguida, o sindico deverá en­caminhar para o correio os editais de convocação aos condôminos que não residem ou ocupam o imóvel,além dos que alugam seus imóveis, pois em muitos casos os inquilinos não repassam as cartas aos proprietários.

O próximo passo, consisti em guardar os comprovantes de proto­colo de entrega pessoal e do envio dos editais aos correios para então, quando questionado for por algum interessado na questão, poder as­sim o sindico justificar a convoca­ção na totalidade dos condôminos evitando assim possíveis questio­namentos.

Diante de todos os procedi­mentos elencados, podem alguns perguntar: e se o cadastro não es­tiver completo, e sem qualquer in­formação do condômino, o que fa­zer? É simples. No caso especifico de não haver dados do condômino, o sindico deve publicar o edital de convocação da assembleia no jor­nal de maior circulação da região, a fim de dar publicidade ao ato admi­nistrativo, atendendo a determina­ção legal, evitando assim qualquer elemento que possa criar vícios na convocatória.

Com a junção do protocolo de assinaturas dos condôminos que ocupam as unidades do prédio, os comprovantes dos correios e a pu­blicação de jornal, o sindico atende as exigências da Lei e evita qual­quer problema futuro quando a ilegalidade na chamada da assem­bleia.

Em recente julgado o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, confir­ma o entendimento do artigo 1354 do CCB, e anula todas as delibe­rações da assembleia como segue abaixo.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condô­minos não forem convocados para a reunião.

Processo: AI 10024133912477001 MG

Relator(a): Newton Teixeira Car­valho

Julgamento: 29/05/2014

Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL

Publicação: 06/06/2014

Ementa

EMENTA: AGRAVA DE INS­TRUMENTO – ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – ELEIÇÃO DE NOVO SINDICO EM ASSEMBLEIA CANCELA­DA – IMPOSSIBILIDADE – VIO­LAÇÃO DO ARTIGO 1.354 DO CÓDIGO CIVIL.

Conforme artigo 1.354 do có­digo Civil, a assembléia não po­derá deliberar sem a convocação de todos os condôminos para a reunião. A assembléia realizada, não obstante e a comunicação de cancelamento, não atendeu, ao que parece, os requisitos do art. 1.350, § 1º, do Código Civil, o que impe­dia as deliberações tomadas, nos termos do art. 1354 do mesmo di­ploma legal.

Assim aconselhamos os sín­dicos a atentar-se quando iniciar a rotina de convocar uma assem­bleia, sejam elas ordinária ou ex­traordinária, pois a simples exclu­são do recebimento da convocação de uma única unidade, pode causar grandes aborrecimentos ao gestor condominial.

Não se precavendo quando ao vicio convocatório, necessaria­mente o sindico se verá obrigado a convocar uma nova assembleia nos moldes da previsão legal, basi­camente para aprovar aquilo que já havia sido aprovado, puro retraba­lho. Mais grave ainda, denota-se custos financeiros pelo equivoco administrativo, quando o sindico terá que justificar em prestação de contas, as despesas com de ho­norários de advogado para defesa de uma possível ação judicial de nulidade,dentre outras despesas eventuais para reverter a situação.

Portanto, a partir deste mo­mento, o leitor da Folha do Sin­dico, já sabe a maneira correta de convocar uma assembleia e evitar erros e vícios na convocação que impliquem na nulidade das delibe­rações aprovadas. Cumpram o rito correto !!!!

(Por Aldo Junior)

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Conteúdo em aguardo.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

Lessiene Maria dos Santos

Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda pela Universidade Salvador-UNIFACS em Direito Processual Civil, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, sob o nº 31.012, Diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa de rádio e da revista Cadê o Síndico.

André Luiz Junqueira

Advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e Gábor RH (SP). Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Colunista do site SindicoNet e Universo Condomínio.

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