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Condomínios clube ganham espaço no portfólio das empresas

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Conceito é cada dia mais aplicado nos empreendimentos; é importante, porém, estabelecer regras claras e focar no gerenciamento dos itens

Por Fabio Penteado

Há algum tempo, o hábito das pessoas vem mudando quando o assunto é se divertir. Principalmente nos grandes centros urbanos é cada vez mais comum a comodidade ficar em primeiro plano. Não realizar longos deslocamentos, evitando, assim, a perda de tempo e sobrando um período mais longo para o descanso é quase uma regra estabelecida.

Neste cenário, algumas oportunidades surgiram para o mercado imobiliário. Conceber e disponibilizar empreendimentos com espaços de convivência e entretenimento mais do que diferencial competitivo tornou-se quase que uma obrigação. Os denominados condomínios clube são, atualmente, parte importante do portfólio das companhias do segmento.

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Mas como toda novidade, alguns aspectos, como forma de utilização e normas, ainda não estão bem claros. Segundo o diretor na Habix Gestão de Negócios e Serviços, Luís Paulo Serpa, as regras de utilização dos condomínios clube devem ser inseridas nos documentos denominados Convenção de Condomínio e Regulamento Interno do Condomínio. “ Ambos determinarão tudo aquilo que é permitido e o que é vedado. A elaboração destes documentos normalmente é feita por ocasião da incorporação imobiliária do empreendimento, cujas minutas são registradas no Cartório de Registro de Imóveis”, diz. Ainda de acordo com Serpa, qualquer alteração das regras somente pode ocorrer em assembleia de condôminos e com observância de quórum mínimo. Para algumas alterações, completa, é exigida a totalidade dos condôminos, o que as torna praticamente imutáveis.

Para o executivo, os principais cuidados ao estabelecer as regras estão no sentido de deixar claro os princípios gerais que nortearão a convivência em grupo. “Muitas vezes aquilo que é aceitável por alguns, incomoda sobremaneira outros, tornando a convivência insuportável. A questão do número mínimo exigido para alterar ou adaptar regras também deve ser observada, dado que após a instalação do condomínio, as mudanças passam a depender da participação dos condôminos nas reuniões, o que observamos não ocorrer com número significativo de moradores”, afirma.

Quanto às dúvidas, o diretor da Habix salienta que ainda hoje muito se discute a possibilidade de utilização dos espaços e equipamentos do condomínio por terceiros que não condomínios, como por exemplo, convidados e parentes. Além disso, surgem dúvidas quanto às limitações de números de convidados e acessos as áreas comuns do condomínio. Outras questões também geram polêmica, como horários para realização de eventos e festas, possibilidade de contratação de terceiros para animação – bandas para música ao vivo –, barulho excessivo, bem como a utilização da quadra e playground pelas crianças convidadas. “Se estas e muitas outras questões não forem pensadas na origem quando da idealização do empreendimento, podem acarretar discussões”, lembra.

“Muitas vezes aquilo que é aceitável por alguns, incomoda sobremaneira outros, tornando a convivência insuportável”

Para Serpa, o principal erro é não detalhar claramente na origem o conceito do empreendimento. “Tudo aquilo que é bem explicado não gera problema jurídico, sendo que eventuais mudanças e adaptações costumam ser consensuais entre os condôminos e sempre no sentido de atualizar as regras no decorrer do tempo, permitindo inovações que não comprometam a essência do condomínio”, reforça.

As regras estabelecidas deve, ser analisadas amplamente. Isso porque, o executivo explica que segundo a lei qualquer discriminação ou preconceito de raça, cor, etnia e religião deve ser repudiada e tem sua prática punida por previsão legal. Assim, pontua, a possibilidade de entrada de não condôminos nas unidade autônomas (áreas de propriedade exclusiva dos condôminos) nunca poderá ser vedada. Por outro lado, continua, o acesso e utilização das áreas de uso comuns do condomínio – quadras, piscinas e playground – deve estar definido no Regulamento Interno e, desde que redigido com observância da lei, ou seja, não excluindo tais acessos para um determinado grupo de pessoas, não haverá discriminação ou crime. A regra pode prever, por exemplo, que somente condôminos possam utilizar as piscinas ou ainda o salão de ginástica, mas não poderá vedar o acesso de visitantes convidados de condômino por motivo religioso. Além disso, é preciso considerar que determinados tipos de reuniões em salões e espaços de uso comum do condomínio, podem ser vedadas pelo Regulamento Interno, como por exemplo, reuniões de divulgação e venda de produtos comerciais e reuniões religiosas. “Não se trata, neste aspecto, de lesão a liberdade de culto religioso, dado que tais eventos poderão ser realizados na unidade autônoma do condômino”, explica. Para finalizar, Serpa diz que a orientação é redigir regras claras e que não gerem dúvidas.

A gerente geral da OMA, Gisele Fernandes, segue a linha de Serpa e completa dizendo que, assim como no condomínio convencional, o gerenciamento do condomínio club requer conhecimento técnico, controles efetivos, normas internas claras e atualizadas às necessidades. “ Ter um regimento interno eficiente e atualizado, estabelecendo diretos e deveres dos condôminos, bem como as punições a serem aplicadas no descumprimento das normas de uso, é determinante para eliminar 90% dos problemas no gerenciamento do condomínio”, salienta.

A executiva também ressalta que é fundamental possuir um quadro de funcionários preparado e ciente do atendimento a ser dado aos condôminos que buscam empreendimentos com essa característica.

Mercado

Robson Toneto_diretor de Vendas da MBigucci

Segundo o diretor de Vendas da MBigucci, Robson Toneto, o conceito de condomínios clube surgiu em meados de 2005. O executivo conta que todos os empreendimentos lançados nos últimos anos pela companhia seguem essa linha e os novos projetos seguirão o conceito. “A ideia é ofertar o máximo de lazer possível, como se fosse um clube, onde o morador possa aproveitar diversas opções de lazer sem sair de casa, com segurança”, diz. Segundo Toneto, o público-alvo é composto por famílias com crianças, além de casais numa faixa-etária de 25 a 50 anos.

Na MBigucci, os empreendimentos possuem, entre outros itens, piscinas adulto e infantil, SPA com hidro, salão de festas adulto e salão de festas infantil, salão de jogos adulto e infantil, churrasqueiras e forno para pizza, sauna, quadra, brinquedoteca, playground, fitness, espaço mulher e praças. Em unidades de alto padrão – acima de 130 m² – há alguns itens a mais, como quadra de squash, piscina coberta aquecida e quadra de tênis. “O custo de aquisição é praticamente igual aos empreendimentos que não possuem o conceito, só acrescendo o custo da decoração”, pontua.

Empreendimento Olimpic, da MBigucci

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Olimpic MBigucci

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Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Conteúdo em aguardo.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

Lessiene Maria dos Santos

Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda pela Universidade Salvador-UNIFACS em Direito Processual Civil, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, sob o nº 31.012, Diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa de rádio e da revista Cadê o Síndico.

André Luiz Junqueira

Advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e Gábor RH (SP). Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Colunista do site SindicoNet e Universo Condomínio.

Maicon Puliese

Síndico Profissional, Gerente de Condomínios – Ápice Administração de Condomínios S/S. Atua na área de gestão a 7 anos mas com condomínios somente a 3 anos.

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