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Boleto sem registro

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Por Aldo Junior*

A partir de janeiro de 2017, os boletos de cobrança bancária serão obrigatoriamente registrados pelo beneficiário no banco emitente. Na prática isto significa que nenhum boleto bancário poderá ser emitido sem a vinculação do pagador com CPF para pessoas físicas e CNPJ para as pessoas jurídicas, como acontece atualmente.

A circular No 3.656/2013 emitida pelo Banco Central do Brasil, criou um hiato de 4 anos para a transição definitiva, e visa basicamente padronizar os boletos deixando-os com uma linguagem mais simples. Vale lembrar que, sempre que o governo quer “simplificar”, complica a vida de todo mundo.

Atualmente 80% dos boletos emitidos pelos condomínios não tem registro bancário, isto se justifica pois a adesão pela modalidade “sem registro” é mais barata ( cerca de 50% menos onerosa) e com um controle eficiente por parte da administradora e do sindico, evitam-se problemas na identificação das receitas, desonerando ainda o caixa do condomínio.

As principais mudanças referentes à emissão dos boletos com registro são as seguintes:

  1. O termo “CEDENTE” passa a se chamar “Beneficiário”;
  2. O termo ‘SACADO” passa a se chamar “PAGADOR’; e:

    Os boletos devem conter obrigatoriamente:

  3. Nome e CPF ou CNPJ do beneficiário;
  4. Endereço do beneficiário;
  5. Nome e CPF ou CNPJ do pagador;
  6. Valor e data de vencimento.

Não será mais permitido gerar boleto sem valor e sem data de vencimento.

Através do cronograma abaixo, o Banco Central vem gradualmente implementando as mudanças previstas na circular, que necessariamente precisam de readequações por parte dos condomínios, a fim de evitar problemas no recebimento das taxas condominiais.

Cronograma de transição adotado pelo banco central

DATA AÇÃO BANCÁRIA
Junho/15 Cessar a oferta da Cobrança sem Registro para novos clientes e atuais
Agosto/2015 Inicio da operação da base centralizada de beneficiários
Dezembro/2016 Término da migração das carteiras de Cobrança sem Registro para registradas
Janeiro/2017 Inicio da operação da base centralizada de títulos conforme Circular 3.656/13

Sem dúvida nenhuma a nova determinação já preocupa bastante os síndicos e  condomínios especialmente quanto à obrigatoriedade de lançamento do CPF ou do CNPJ na origem de emissão dos boletos.

O impacto administrativo direto para os síndicos e gestores condominiais,  se dará na clara necessidade dos condomínios em manter um cadastro de condôminos muito mais atualizado, evitando a eventual possibilidade de não se emitir o boleto da taxa condominial ao condômino pagador, em virtude da obrigatoriedade da vinculação do CPF do condômino no boleto, e os bancos certamente irão rejeitar o pagamento caso todas as instruções não estejam completas.

Outro detalhe importante e relevante para os síndicos, são aqueles que envolvem diretamente os inquilinos e as imobiliárias. A política administrativa do condomínio deverá ser firme e determinar de forma clara, qual informação será vinculada no boleto. Vejamos alguns exemplos práticos: os inquilinos vão exigir que seu CPF conste no boleto porque senão eventualmente podem se negar a pagar com outro CPF. Por outro lado as imobiliárias defendendo os interesses dos proprietários, certamente irão solicitar aos síndicos e condomínios que conste o CPF do dono do imóvel no boleto para efeito de informação junto  imposto de renda.

E quando houver cobrança de taxa extra? Os condomínios terão que emitir um boleto da taxa condominial para o inquilino referente às despesas ordinárias, e outro boleto de taxa extra referentes às benfeitorias com cadastros diferentes? Dificuldades à vista, com certeza.

O maior problema enfrentado pelos síndicos consiste na atualização cadastral por parte dos condôminos. Na maior parte dos casos, quando os síndicos distribuem um cadastro para atualização de dados ao condômino, 20%(vinte por cento) os devolvem preenchidos, ou seja, a grande maioria não dá a menor atenção ao cadastro.

Uma das saídas viáveis administrativamente para solucionar a falta de informações proveniente dos condôminos quanto aos dados cadastrais, seria o requerimento das certidões de ônus reais junto ao cartório de registro de imóveis da região, que possibilita ao sindico a informação dos documentos pessoais dos proprietários, viabilizando a cobrança registrada.

Evidentemente que, em muitos casos alguns imóveis são vendidos não sendo averbados no registro de imóveis pelo comprador, todavia  para se iniciar uma busca pelas informações, seria um bom começo. Infelizmente as certidões irão custar ao caixa o condomínio, entretanto soluciona-se a emissão dos boletos vinculados.

Com a mudança da forma de cobrança dos boletos e a inserção de novas informações, o cadastro das unidades é de fundamental importância neste contexto. Como já dito, os condôminos dificilmente devolvem os cadastros com as informações cadastrais, fato este que trará aos síndicos grande desgaste na geração completa dos boletos das taxas condominiais.

A única certeza que temos neste momento é que, haverá muito mais trabalho para as administradoras e muito desgaste emocional para os síndicos junto aos condôminos, em especial quanto ao detalhamento de informações, e consequentemente futuras dificuldades na elaboração e emissão dos boletos, podem aguardar!

O papel das administradoras neste momento de transição da cobrança sem registro para a cobrança registrada será crucial. Por se tratar de uma resolução  recente, muitas dúvidas ainda irão surgir por parte dos gestores condominiais, porém o prazo de finalização do processo de cobrança sem registro se dará apenas janeiro de 2017, havendo, portanto bastante tempo hábil na adaptação e readequação dos procedimentos necessários visando atender as novas determinações do Banco Central.

O apoio técnico das administradoras e empresas de assessoria contábil aos síndicos e condomínios, será de suma importância principalmente na adoção de medidas administrativas cadastrais preventivas que possibilitem o cadastramento antecipado das informações dos condôminos com exatidão, pode ser o grande diferencial.

Uma assessoria profissional personalizada e presente, evitará num breve futuro eventuais aborrecimentos aos gestores condominiais na emissão dos boletos e principalmente na possível perda de arrecadação futura apenas por falta de organização e planejamento estratégico para lidar com a mudança.

(*) Conhecido como Dr. Condomínio, Aldo Junior é  Diretor Geral da JR OFFICE ASSESSORIA CONDOMINIAL Brasília-DF e da Folha do Sindico, Contabilista, Titular do Programa CHAMA O SINDICO na Rádio OK FM, Graduado em Direito, Colunista da Folha do Sindico DF e da Franquia Nacional do Jornal do Sindico em 23 Estados,  Consultor Condominial desde 1988 e Coordenador Geral da UNASINDICO – Encontro de Gestores Condominiais -DF 

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Conteúdo em aguardo.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

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