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As confusas Decisões “Soberanas” das Assembleias

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Quando se diz no universo condominial que as assembleias são soberanas,  esta afirmativa não deve ser considerada unicamente como uma regra absoluta, pelo contrário, esta máxima é muito mais relativa do que se imagina. Em primeira análise, se fossem realmente soberanas não haveria tantas nulidades julgadas e sentenciadas que obrigam suas alterações por inúmeros absurdos aprovados.

As assembleias devem e precisam decidir de forma colegiada, dentro das atribuições previstas em Lei e na convenção, com prerrogativas muito bem definidas por força da co-propriedade e da complexidade que envolve os diversos interesses de um condomínio.

São registradas muitas decisões tomadas nas assembleias que contrariam ou aviltam os dispositivos da Legislação vigente e da própria convenção, abrindo grandes lacunas na vida condominial.

Muitas vezes condôminos desavisados, com ideias malucas, aparecem às reuniões com propostas no mínimo esdrúxulas – para não dizer ridículas – e acabam convencendo os outros condôminos, com argumentos que visam apenas prejudicar a gestão condominial, induzindo os presentes a erroneamente votar aprovar verdadeiras barbaridades administrativas e como não falar em jurídicas.

Um dos absurdos mais recorrentes ocorridos nas assembleias condominiais é a diminuição do percentual de aplicação do fundo de reserva, simplesmente visando  economia,  justificam assim os autores da ideia maravilhosa. Absoluta pobreza de espírito.

Para exemplificar, as convenções de modo geral instituem um percentual de fundo de reserva que varia em média de 5% a 10%, a ser aplicada sobre a taxa condominial aprovada em orçamento. Os condôminos idealistas e incompetentes sugerem – apesar da determinação da convenção – que se despreze o documento mais importante do condomínio e simplesmente se reduza para 2% por exemplo.

O quorum previsto em Lei e na maioria das convenções para alterar a convenção em qualquer de suas cláusulas é de 2/3 dos proprietários, portanto 75% dos condôminos. Como se “pode aceitar, que alguns “rasguem “ a constituição do condomínio”, apenas para sua vontade, totalmente descabido.

As determinações da convenção por força de Lei, não podem alteradas apenas com uma assembleia sem quorum qualificado, ou ainda por vontade de alguns mesquinhos que não conseguem minimamente entender que um condomínio é um organismo vivo e que precisa ser gerido com responsabilidade administrativa e principalmente com absoluta segurança jurídica.

No momento em que, estes “gênios reprimidos” propõem um absurdo destes, como diminuir o percentual do fundo de reserva, o simples ato, além de causar ao sindico dificuldades de utilização dos recursos específicos nas despesas especificas, ainda pode ocasionar o desvio de outras verbas para suprir as despesas emergenciais.

O mais interessante desta situação, é analisar que aqueles mesmos condôminos proponentes da redução percentual, normalmente tem memória curta ou sofrem de doença pré-existente que os faz esquecer tudo, principalmente o que votaram anteriormente.

Certamente num momento futuro irão cobrar do sindico o suposto desvio desautorizado de verba ordinária ou extra para suprir as despesas do fundo de reserva, que em virtude de saldo insuficiente necessitaram de auxílio financeiro de outras rubricas.

Os síndicos devem sempre lutar para que as determinações da convenção prevaleçam e não sejam desrespeitadas nas assembleias. Estes pequenos detalhes podem fazer uma grande diferença adiante.

Imaginem a situação de um condômino que acaba de adquirir um imóvel no prédio e não participou da assembleia que arbitrariamente diminuiu o percentual do fundo de reserva, levantamento a tese da regularização do percentual, e cobrança da recomposição dos valores não arrecadados sob pena de uma ação judicial, como fica o sindico neste caso?

Portanto a firmeza do sindico é fundamental nestes momentos. De qualquer forma assim mesmo o sindico mantendo uma postura firme e contrária na assembleia ao absurdo pretendido, for vencido no voto, nem tudo está perdido.

Com o objetivo de preservar seus direitos e suas responsabilidades, o sindico deve pedir para que o secretário registre em ata que se necessário for, o sindico estará previamente autorizado a utilizar quaisquer outros recursos para suprir as despesas emergenciais, ressalvando ainda que não haverá comprometimento na aprovação de suas contas, devido a prévia resolução da plenária.

Esta medida garante ao sindico, no mínimo, que a qualquer tempo não poderá – ele sindico – ser responsabilizado por um ato irresponsável de uma assembleia composta por condôminos despreparados e sem qualquer conhecimento legal, e que sempre buscam economizar, mas esquecem das obrigações e dos inúmeros percalços que o sindico tem que administrar no seu dia a dia.

Neste contexto síndicos, façam o possível para que prevaleçam em sua integridade as determinações da convenção, mesmo diante destes “entendidos”. Se não admissível pelos condôminos, preserve-se juridicamente.

A função principal do sindico é cumprir e fazer cumprir a convenção, logo faça valer sua obrigação, dê exemplo no estrito cumprimento das normas, e mãos a obra com firmeza! folha do síndico

 

 Por Dr. Condomínio Aldo Junior

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

Conteúdo em aguardo.

Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

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