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A importância da documentação na compra do imóvel

tutor-606091_1920* Luís Paulo Serpa

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A aquisição do primeiro imóvel não é só a realização de um sonho da maioria dos brasileiros mas, principalmente, o investimento de todas as economias até então reunidas ao longo da vida. Na maioria das vezes, também é necessário complementar o pagamento com outros recursos como, por exemplo, o financiamento bancário.

Assim, a decisão de compra de um imóvel deve ser precedida de cautela, especialmente no que diz respeito à documentação a ser apresentada pelo vendedor e, sempre que possível analisada por um advogado experiente e de confiança, ainda que a negociação esteja sendo intermediada por um corretor de imóveis.

De uma forma geral, a documentação a ser verificada diz respeito ao vendedor e ao imóvel que está sendo adquirido, podendo ainda ser estendida para outras partes conforme o caso (condomínio etc.).

O primeiro passo é saber se quem está vendendo é realmente o proprietário atual do imóvel, situação que é verificada através da análise da matrícula do imóvel expedida pelo Serviço de Registro de Imóveis.

A matrícula é um documento de identificação do imóvel onde consta sua descrição completa e a sequência de todos os negócios e informações que tenham pertinência com sua situação jurídica, funcionando como uma verdadeira “biografia” na qual constam todos os atos e ocorrências pertinentes ao mesmo (registros e averbações).

Portanto, a apresentação da matrícula atualizada do imóvel é indispensável e de sua análise podem ser verificados detalhes de suma importância, dentre os quais:

a) se a pessoa que se apresenta como vendedor é, de fato, o proprietário do imóvel;

b) se o imóvel já foi prometido à venda para outra;

c) se o imóvel é de uma única pessoa ou se existem outros proprietários que têm preferência na aquisição do mesmo;

d) o estado civil do vendedor e, se casado, se é necessária a assinatura do cônjuge (conforme o regime de bens adotado);

e) se o bem está gravado com cláusula de inalienabilidade, usufruto, hipoteca, alienação fiduciária ou alguma outra restrição;

f) se em algum momento houve venda de ascendente para descendente, pois neste caso é indispensável ter havido a anuência dos outros filhos e do cônjuge do vendedor.

Também devem ser providenciadas as certidões relativas a tributos municipais, dado que tais tributos estão diretamente ligados ao imóvel e a responsabilidade pelos mesmos é transferida para o novo proprietário. Desta forma, se uma pessoa adquire um imóvel com tributos em atraso, terá o dever de pagá-los, ainda que os fatos geradores refiram-se a períodos anteriores à aquisição.

O mesmo ocorre com as despesas de condomínio e eventuais condenações em ações judiciais promovidas contra o mesmo.

Normalmente, os adquirentes se preocupam apenas em saber se as despesas condominiais da unidade estão em dia. Entretanto, é importante considerar a situação do condomínio com relação aos aspectos trabalhistas e previdenciários, pois a Justiça tem entendido que as unidades autônomas podem ser penhoradas em razão de dívidas do condomínio.

Identificado o legítimo proprietário e vendedor do imóvel, a primeira providência é analisar a capacidade jurídica do vendedor para identificar se este está apto para a prática do ato sob o ponto de vista jurídico ou se é necessária a apresentação de autorização judicial (venda de imóvel de propriedade de menor, interditos etc.).

Ainda com relação ao vendedor, recomenda-se a análise das certidões de ações judiciais distribuídas em nome do mesmo, tanto da comarca de domicílio deste, como na comarca onde se localiza o imóvel que está sendo adquirido.

A ideia é afastar ou minimizar riscos de questionamentos por parte de terceiros na condição de credores do vendedor, para desconstituir a venda e penhorar o imóvel numa eventual comprovação de fraude.

Observe-se que, o fato do vendedor figurar como réu ou executado num determinado processo judicial, por si só não significa que se este vender algum imóvel estará agindo com o intuito de fraudar credores. Muitas vezes a venda do imóvel é justamente para possibilitar o pagamento de dívidas. Neste ponto, é necessário avaliar se a dívida objeto do processo judicial contra o vendedor é de valor capaz de causar sua insolvência, ou se este tem outros bens suficientes para arcar com eventual insucesso nas ações judiciais.

Tais cautelas, apesar de causarem uma verdadeira tormenta na vida do comprador dado o grande volume de certidões a serem obtidas e analisadas, acabam por demonstrar sua boa-fé enquanto adquirente o que permite a manutenção da venda, afastando a penhora sobre o imóvel.

Mais recentemente, em 20/01/2015, visando facilitar o processo de aquisição de imóveis e conferir ao mesmo maior segurança jurídica, foi editada a Lei nº 13.097/15, que determina que todos os ônus e restrições incidentes sobre o imóvel devem estar na matrícula do mesmo.

Trata-se do princípio da concentração, segundo o qual tudo o que não estiver na matrícula não poderá ser oposto ao adquirente do imóvel. Assim, tudo o que puder de alguma forma atingir o imóvel terá que constar na matrícula do mesmo, seja por registro ou por averbação, para ter valor jurídico capaz de provocar a ineficácia da transmissão ou oneração do imóvel.

Diante disto, além dos atos translativos de propriedade, da instituição de direitos reais, na matrícula devem constar também os eventuais atos judiciais, ou seja, aqueles que de alguma forma restringem a propriedade, as penhoras, arrestos, sequestros, embargos, declarações de indisponibilidade, ações pessoais reipersecutórias e as ações reais, os decretos de utilidade pública, as imissões nas expropriações, os decretos de quebra, os tombamentos, comodatos, as servidões administrativas, os protestos contra a alienação de bens, os arrendamentos etc.

A providência para registro das ações de execução e outras medidas judiciais que possam afetar o imóvel deve ser efetivada pelo credor ou interessado por solicitação junto ao juízo no qual se processa a demanda. Caso isso não ocorra e não conste restrição na matrícula, o eventual processo existente não poderá atingir o novo adquirente.

Importante frisar que, para que esta nova realidade seja aplicada, a Lei estabelece um período de transição de dois anos a partir de sua vigência. Assim, recomenda-se que a verificação das certidões de distribuições de ações judiciais em nome do vendedor continue sendo feita.

Mesmo com essa evolução legislativa, que muito agrega na dinâmica do processo de aquisição de imóveis, ainda não se esgota totalmente a hipótese do comprador ter algum aborrecimento relacionado ao negócio senão adotar cautelas preventivas antes da compra e pagamento definitivo do preço.

Entretanto, adotadas tais cautelas o comprador já consegue demonstrar sua boa-fé, de forma inequívoca se, eventualmente, no futuro o imóvel adquirido sofrer alguma constrição relacionada a dívidas dos anteriores proprietários.

* Luís Paulo Serpa, advogado e mestre em direito pela PUC/SP

Fonte: Sonho do Primeiro Imóvel

Rodrigo Karpat

Advogado militante e palestrante na área cível há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP), tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e Direito Imobiliário e Registral pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Além disso, foi membro da Comissão de ética e Julgamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP) por seis anos, além de ser palestrante pelo CRECI-SP e também professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico e consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM. Apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.

Ricardo Karpat

Diretor da Gábor RH. Especialista em Recursos Humanos. Formado em Administração de Empresas pela FAAP e Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie. Colunista do site "Catho" e do Jornal "Folha do Síndico". Colunista do programa de Rádio Meia Hora com o Dr. Condomínio / Brasília. Frequentes entrevistas para TV Globo, Site Uol e Jornal Diário de São Paulo.

Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem - FGV. Membro da Junta Conciliação (CRECI). Coordenador do Curso Sindico Profissional (Gábor RH) e Professor do Curso de Síndico (SindicoNet). Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e Consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor do Manual Prático do Síndico (Ed. Hemus), Condomínios - Orientação e Prática (Ed.Forense), 3ª Gestão Condominial (em andamento), além de ser articulista de diversos veículos.

Cristiano de Souza Oliveira

Advogado, Consultor Jurídico há mais de 18 anos. Graduou-se em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo/SP, Mestrando em "Resolución de Conflictos y Mediación" (Resolução de Conflitos e Mediação), possuindo vários cursos de formação profissionalizante na área jurídica. Membro associado da Associação dos Advogados de São Paulo - Atualmente, possui como foco principal de suas atividades, o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios, autor do livro "SOU SÍNDICO, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições " editado pelo Grupo Direcional. é colunista de diversos órgãos da mídia especializada, destacando: Revista e Site Direcional Condomínios, Site Sindiconet e Site Condomínio em Foco, tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2°. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - "Segurança nas Instalações Elétricas" pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada "Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício". Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio.

Alfredo Pasanisi

Especialista em direito imobiliário e cobrança judicial e extrajudicial. Graduado em direito pela USP e pós-graduado em direito imobiliário pela EPD - Escola Paulista de Direito. Professor e síndico profissional, além de ser Coordenador Jurídico do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Alexandre Marques

Advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Conferencista do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo), Monitor do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: "Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação" (Editora Saraiva) e Autor do livro: "Legislação Condominial, uma abordagem prática" (Editora Educamais, Prelo), Coautor do livro "Aspectos Disciplinares de ética no Exercício da Advocacia" (Editora Letras Jurídicas, 2ª Edição, 2015/6), Colunista do sites especializados "Sindiconet" e "Licitamais", revista "Cadê o Síndico?" (Salvador/BA), articulistas de vários meios de mídia como a o programa "Metrópole Imobiliário" da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); "Edifício Legal" da rádio CBN-RO e "A hora do povo" da rádio Capital-SP, Sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

Aldo Junior

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Inaldo Dantas

Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB, jornalista, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC - Brasília-DF), editor e fundador da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO. Participa frequentemente do Bom Dia Pernambuco-Rede Globo como advogado convidado, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews (São Paulo), do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo), apresentador do programa TV CONDOMÍNIO (TV MASTER), organizador da FESINDICO: FEIRA DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE (7ª. Edição em 2015 no Centro de Convenções de Pernambuco), autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza 20ª. edição), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.

Marcelo Alves

Atua desde 94 em Condomínio. Formado em economia pela UNIP, Bacharel em Direito; Certificado de Síndico Profissional RH Gabor 2015 (Módulo I e II); Palestrante e articulista em diversos veículos da mídia. Implementou diversos casos de sucesso para condomínio, com o intuito de reduzir gastos e promover melhorias.

Marcelo Fonseca

Graduado em Direito (FMU) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Com extensão nos cursos de Direito Imobiliária (AASP) e Direito Civil (ESA-OAB). Responsável pela coordenação e acompanhamento da carteira de cobrança da Karpat Sociedade de Advogados.

Thiago Natalio

Advogado sócio na Empresa Natalio de Souza Advogados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito e Graduado na Universidade São Judas Tadeu (2009). Colunista do Jornal do Síndico, Revista Direcional Condomínios, Jornal Fato Jurídico entre outras mídias e Palestrante da Unisíndico. Membro Efetivo das Comissões de Direito das Pessoas com Deficiência da OAB, OAB visita a Faculdade, Jovem Advogado, Direito Urbanístico e Imobiliário.

Lessiene Maria dos Santos

Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda pela Universidade Salvador-UNIFACS em Direito Processual Civil, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, sob o nº 31.012, Diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa de rádio e da revista Cadê o Síndico.

André Luiz Junqueira

Advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e Gábor RH (SP). Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Colunista do site SindicoNet e Universo Condomínio.

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